关于个人出租房屋征收5％综合税的市场预计

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2007 年2 月6 日我爱我家

[摘要] 二○○六年十二月，南京市地税局出台了《关于个人出租房屋征收管理有关问题的通知》，其中提到将严格征收个人出租房屋租金收入5％的综合税，对此我爱我家认为：低端与中、高端房屋租赁市场表现将各不相同。◆低端民

低端与中、高端房屋租赁市场表现将各不相同。

◆低端民宅租赁市场――月租金3000元以下

　按照5%的综合税率计算，对于低端民宅业主来说，由于尚处于卖方市场，业主为了保证其收支平衡，将有可能这部分税费转嫁给承租方，导致承租人租房实际成本有所上升。

◆中高端公寓租赁市场――月租金3000元以上

对于中高端公寓租赁市场来说，由于是属于买方市场的，因此，业主转嫁的可能性不会很大，将有可能出现两种情况：第一种，税费部分由业主和承租者共同分担；另外一种，税费部分由业主自己承担，房屋投资回报率会有所下降。此外，在中高端租赁市场上，如果房屋业主由于回报收益率的下降而选择出售的话，那么，其营业税、个税、在业主出售时都将需要缴纳，庞大的税费支出将会使得大部分业主考虑继续出租而不会选择出售。即便业主有意愿将以上税费加入房价全部转嫁给购房人，也会因为房价较高而难以成交。当然，可能会有一小部分业主为了急于套现而选择出售，并非出租。

案例分析：

个案1：低端民宅租赁市场。

　　小李位于丹凤街的一套65平方米的二居室空闲房屋需要出租，按照目前房屋租赁市场的价格，小李以1600元/月的租金承租于张女士。此税收实施后，其需要缴纳多少的税费？（注房屋出租税率约为5%）

专家分析：

1600元/月×5%＝80元。

小李的这套60平方米的二居室需要缴纳5%的租赁综合税费，即100元。那么，其房屋租赁收益将变为1920元/月。由于小李的这套房屋地理位置优越，处于供不应求的状况，因此，小李如不愿意承担这部分税费，为了保持收益平衡，他会选择提高房屋出租价格，由1600元/月上涨到1680元。按照上涨后的租赁价格扣掉5%的税率以后，小李还能继续维持以前的收入，不会造成什么损失。而承租小李这套房屋的张女士则每月需要多付80元。由此可见，在低端民宅租赁市场，业主会选择转嫁承租人税费的方式来确保自身利益。

个案2：中高端公寓租赁市场。

　　王老师位于新街口一套面积130平方米的三居室出租给刘老板，每月租金价格为8000元。那么，他的这套房屋会缴纳多少税费呢？

专家分析：

　　8000元/月×5%＝400元。

同样，王老师的这套房屋每月需要缴纳400元的出租税费。如果他与承租的刘老板商量税费共同承担的话，那么每人每月需要各自承担200元的税费。如果，刘老板不愿意掏取这部分税费，王老师则需自行承担，每月实际收入将会降为7600元。因此，公寓的出租价格本身已经很多了，加价到租价中可能会导致承租人退租。如果，王老师改租为售的话，那么他将承担一大笔税费。当然，王老师也可以将税费加入房价出售，但由此导致房价上涨，成交存在一定的困难。