2007年10月份我爱我家江南八区市场分析

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2007 年11 月7 日我爱我家

综观10月份二手房买卖的整体表现，本月供求比1.4∶1，与9月份相比，房源减少了0.92%，客源减少了2.35%，成交量减少了7.41%。与2006年10月同期相比，房源增加了98.3%，客源增加了66.4%，成交量增加了13%。

从客户年龄结构看：本月40岁以下的中青年人购房占比达75.05%，与上月相比,环比减少5.8%。主要因为这部分群体购房主要依靠贷款，受目前银行收紧贷款、提高首付比例等宏观政策影响，放缓了购房计划。40岁-60岁年龄层的中年人购房占38.65%，较9月环比增加了23.8%，这部分人群购房多依靠自身积蓄，受贷款政策的影响不大。而60岁已上的老年人群购房占比为2.2%，环比上月增加了16%。

从单价上看，本月单价较为稳定，单价6000元以下的二手房交易占比为17.4%，环比上月减少了20.2%，主要是因为6000元以下房源较为集中的江宁、江北等片区由于新楼盘的推出，对二手房市场产生了一定的分流，而占比减少。单价在6000-8000元的二手房占比达22.8%，环比上月增加了21.3%。单价在8000元以上的二手房占比达59.4%，环比上月增加了0.8%，由于部分购房人对生活配套成熟、学区好的次新房集中的片区，较为青睐，9、10月份比重都接近60%左右。其中单价上超过高档房标准的二手房交易量约占50%以上。

本月二手房市场的客源依然是以自住为主，60平米以下小户型占比为23.2%，环比上月减少了1.3%，减少的原因跟银行收紧"老小房"贷款有关，购买人担心贷款障碍，购买需求减少。60-90平米户型占比为36%，环比上月减少了10.2%。本月90平米以上的中大户型占比达40.7%，环比上月增加了8.8%，目前市场上三居室的二手房多为前几年开发的，面积多在120平米左右。而现在开发商开发的三居室纷纷到140平米左右。因此占据地段优势及得房率的二手次新房，在性价比方面更具优势。而随着国家政策的调控，换房的代价的升高（换房交易环节10%左右的税费，贷款收紧，首付比例提高等，以及对未来房价看高。）住房梯级消费的思维越来越缺乏市场，越来越多的人购房时选择了买大户型，一步到位，以节省今后的换房成本，因此大面积的二手房交易占比增加。

从总价上看，总价在40万以下的二手房交易占比为11.9%，环比上月增加了32.2%。总价在40-60万之之间的交易占比为31%，环比上月减少了28.9%。总价在60万-80万的二手房交易占比为25%，环比上月增加42%。80万以上的二手房交易占总量32.1%,环比上月增加了7.7%，随着政策对面积小、房龄老的房子的贷款限制以及购买第二套房信贷政策的收紧，更多的购房人希望能一步到位，减少日后换手的成本，导致中大户型面积的房子需求上升，也带动了总价的上升，80万以上二手房交易量占比也随之上升。

在购房动机上，由于近期政策频频，尤其购买第二套房信贷政策的收紧，影响了投资客的投资热情，投资购房退潮，本月投资占比为6.4%，环比上月减少了37.9%，相反，改善居住、来宁落户等刚性自住需求，却在适时的买入。其中外地来宁落户的交易占比为24%，环比上月增加了26.3%。改善居住条件的购房占比达59.1%，环比上月增加了5.5%。另外，秋季新学年刚刚开始，学区购房处于淡季时期，本月占比7%，环比减少了20.5%。

从成交区域来看，江宁、江北等片区，随着配套及交通的改善，同时房价相对较低，依然越来越受到普通市民的欢迎。但是随着年关临近，开发商面临年终结算的压力，为了尽快回款，纷纷推出房源，分流了二手次新房的交易量，本月江宁、雨花等片区交易占比达28.3%，江北桥北片交易占比为5%，环比上月减少24.7%。而传统老城区玄武、下关、白下、秦淮、建邺等传统强区都不同程度出现了回升，环比上月增加了14%。鼓楼区本月占比达20.8%，环比上月减少了9.2%。

在租赁方面，本月数据与9月份相比房源增加了1.29%，客源登记量减少了20.38%，成交量减少了27.9%，供求比为2．5：1。处于淡季市场，而随着今年物价的上涨，租金价格普涨100元／月。但与06年同期相比，房源增加了29%，客源增加了159.5%，成交量增加了48%，说明南京外来人口增速不减，城市化进程在加快。

责任编辑/nj_ershoufang

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