2007年4月份我爱我家市场分析

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2007 年5 月10 日我爱我家

年龄

20岁以下

21-30岁

31-40岁

41-50岁

51-60岁

60岁以上

07-1

0.0%

53.0%

30.1%

8.2%

4.4%

07-2

0.0%

49.2%

29.7%

9.9%

6.6%

4.7%

07-3

0.0%

48.9%

30.6%

12.4%

6.2%

2.9%

07-4

0.0%

41.6%

38.6%

9.6%

5.1%

2.5%

07年1—4月江南八区成交单价分析表

单价

3001-4000元

4001-5000元

5001-6000元

6001-7000元

7001-8000元

8001-10000元

10001元以上

07-1

7.1%

9.8%

15.8%

20.2%

23.0%

13.1%

10.9%

07-2

5.5%

11.5%

16.5%

20.4%

22.0%

19.8%

4.4%

07-3

4.3%

11.5%

11.0%

19.2%

22.5%

24.3%

7.2%

07-4

2.0%

7.6%

11.2%

15.7%

26.4%

26.9%

9.1%

07年1—4月江南八区购房动机分析表
动机	拆迁购房		结婚购房		学区购房		改善居住		其他(更名/ 投资等 )		外地来宁落户
07-1	3.8%		1.6%		9.3%		46.4%		7.1%		31.7%
07-2	3.30%		3.00%		6.40%		54.30%		6.60%		26.40%
07-3	3.3%		2.9%		4.8%		57.9%		6.7%		24.4%
07-4	2.0%		1.0%		8.1%		57.8%		7.7%		23.4%
07年1—4月江南八区成交区域分析表
区域	鼓楼	玄武		白下		建邺		秦淮		下关		江宁雨花栖霞
07-1	20.2%	11.5%		15.3%		11.5%		12.0%		6.6%		23.0%
07-2	19.8%	15.2%		17.4%		11.0%		5.5%		5.1%		26.1%
07-3	17.2%	12.9%		15.7%		9.6%		8.5%		6.9%		29.2%
07-4	16.2%	16.8%		16.2%		11.7%		8.6%		3.0%		26.9%

07年1—4月江南八区成交面积分析表
面积		50平米以下		51-60平米		61-70平米		71-80平米		81-90平米		91-100平米		101平米以上
07-1		14.8%		15.3%		18.6%		1.6%		8.2%		12.0%		29.5%
07-2		14.3%		16.5%		17.6%		5.5%		6.6%		7.7%		31.9%
07-3		15.3%		19.1%		18.2%		6.7%		8.6%		7.7%		24.4%
07-4		18.8%		15.7%		17.8%		10.7%		6.6%		7.1%		23.4%
07年1—4月江南八区成交金额分析表
金额	20万以下		21-39万		40-49万		50-59万		60-69万		70-79万		80-89万		90万以上
07-1	2.20%		24.00%		25.10%		17.00%		8.20%		6.60%		4.90%		12.00%
07-2	0.0%		27.5%		25.1%		15.4%		11.0%		5.5%		3.3%		12.3%
07-3	0.0%		25.4%		31 %		16.7%		12.0%		1.0%		4.8%		9.1%
07-4	2.0%		22.3%		20.8%		20.3%		13.2%		5.1%		4.1%		12.2%

综观4月份二手房买卖的整体表现，本月数据与3月份相比，房源增加了10.09%，客源减少了4.63%，成交量减少了10.95%，供求比1.54：1。与3月份的1.32：1相比，供求紧张状况稍加缓解。与2006年4月同期相比，房源减少了2.9%，客源增加了45.96%，成交量增加了31.7%。

从客户年龄结构看：本月30岁以下的青年人购房占比达41.6%，与上月相比,略有下降，纵观07年这4个月，30岁以下的青年人购房占比一直呈下降趋势，分析这部分购房人群，大多为学校毕业没几年的年轻人，虽然经济条件有限，存款不多，却是购房的主力军，其中多是由父辈作经济后盾的，但目前房价上涨，购房压力可能近一步加重。反观本月30至40岁年龄段的人购房占38.6%，且与前3个月相比较，呈明显上升趋势，这个年龄段大多成家立业，有一定的经济基础，购房多考虑到生儿育女及子女的未来教育问题，较多为二次购房者，他们也是二手市场90平米以上户型的主力消费人群。而40岁以上年龄层的中老年人购房仅占17.2%，有下降的趋势。

从单价上看，本月部分数据与上月相比浮动明显。本月单价6000元以下的二手房交易占比为20.8%，环比上月减少22.4%，从数据上来看，呈现明显的下降趋势，主要原因不外乎目前房价的上涨，房价上涨直接导致了低单价的二手房源越来越少，成交量也随之减少。单价在6000-8000元的二手房交易占比为42.1%，与上月基本持平。而单价在8000元以上的二手房占比达36%，环比上月增加14.3%。随着房价上涨,本月单价6000元以上的二手房总占比达78.1%，成为二手房买卖市场的绝对主力。而市场上6000元以下的房源受房价上涨影响已经逐渐紧缺。

本月二手房市场的客源以自住为主，60平米以下小户型占比为34.5%，与上月基本持平，60-90平米户型占比为35.1%，环比上月增加了4.8%，其中70-80平米的占比较3月增长较多，其余的则都多少有点下降。90平米以下二手房交易量达69.5%，而90平米以上的中大户型占比达30.5%，环比上月减少了4.98%。与前3个月相比较呈下降趋势，房价的快速增长阻碍了购房群体对大户型的购买。其实绝大部分买房人还是希望能住宽敞些的大房子，但由于承受能力有限，无力购买面积偏大的户型，从而选择中小户型。

从总价上看，总价在40万以下的二手房交易占比为24.3%，与前几月相比略微有所下降，环比上月减少了4.3%。与之相反的是总价在40-60万之之间的交易占比为41.1%，也相对下降，环比上月减少了13.8% ，总价在60万以上的二手房交易占比为36.4%，较前几月相比有明显增加，环比上月增加了35.3%。显而易见，二手房单价虽然上涨，单价6000元以上的二手房占比也达到了78.1%，但由于老百姓的收入在短期内并没有大幅增加，总承受能力有限，因此在总价上看总价在60万以上的二手房交易占比仅达到了36.4%。

在购房动机上，本月改善居住条件购房占比达57.8%，与上月基本持平，外地来宁落户购房占比为23.4%，环比上月下降了4.1%。学区购房本月占比8.1%，环比上月增加了68.75%，较上月相比，增长迅猛，这主要缘于接下来的新生入学热潮，而随着股市的火热，投资客涌向股市淘金，二手房市场投资占比在7.7%的低位徘徊，环比上月增加了15%。另外，随着房价的上涨，外地来宁落户的交易占比反而继续在逐月减少，这部分人群，在南京经济条件有限，购房日显吃力。而与之相反的是改善居住条件的交易占比却保持增长的态势，这部分购房人群在南京大多已有房产，目前购房是以小换大，由于耽心房价继续上涨，以后为改善居住条件买房将付出更大的代价，而纷纷入市购房。

从成交区域来看，玄武、白下、建邺、秦淮等区的成交量日渐增长，本月达53.3%，环比上月增加了8.76%，传统强区在经过房价一路上涨以及周边新楼盘开发力度的加大等因素冲击过后，又呈现上扬趋势，主要源于目前比较受热捧的中小户型多集中在这些传统老城区，但价格依旧是受市场的普遍影响，仍旧高居不下。而下关、江宁、雨花等区则都略有所下降。

在租赁方面，前两月由于外地来宁工作人员返宁，带动了租赁市场，3月为租赁旺季。本月数据与3月份相比房源登记量减少了28.23%，客源增加了5.25%，成交量减少了12.4%，供求比为3.7：1。