07年第一季度中原地产成交分析篇

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2007 年4 月11 日中原地产

表1-1 07年1-3月对比06年1-3月二手房市场数据

日期

挂牌

成交

成交均价

出售

出租

出售

出租

出售（万元）

出租（元/月）

07/01/01-07/03/31

对比

06/01/01-06/03/31

12.71%

10.85%

27.03%

21.83%

68.4：54.44

1802.4：1775.51

据南京中原地产统计数据显示，07年第一季度与06年同期相比，有如下特点：

1、挂牌量增长有限，出租及出售挂牌均增长1成左右：

从第一季度的挂牌量的增长速度来看，很难联想到目前二手房市场的活跃。与挂牌的增长不同的是，中原地产07年第一季度的客源增长量要比同期增长2成左右，上门客户较多，成交速度较快。从目前第一季度的价格走势来看，性价比较高的小区较为抢手，尤其表现在房龄在2000左右，80㎡左右的房子最受市场欢迎。因为第一季度整体价格涨幅较大，年轻人置业受经济条件限制，原本打算购置3房的客户，很多受总价较高的影响，选择总价低些的2房。有位客户赵先生，在事业单位工作，因去年大半时间在外地出差参加培训，未能在南京买房，年底刚回来，又因春节原因购房计划滞后。但没想到的是，3月份整体二手房市场比较活跃，价格涨幅较快，在06年年底计划购置60万左右的100㎡的婚房，但到三月份，赵先生比较尴尬了：有两种选择，要么放弃原有的区位（原本打算在建邺或城北一带）改选为雨花或下关；要么放弃100㎡的面积，继续选择原有的区位，改买80㎡左右的房子。这对赵先生来说是不小的影响。中原地产交易服务中心经理王巍巍认为：像赵先生这种情况的人不占少数，在现有的市场状况下，在江南八区能买到6000元/㎡左右的房屋的，只能集中在下关部分地区、雨花地区、栖霞地区及江南八区少部分偏远区块；而目前连江宁岔路口地区的房价，也接近6000元/㎡。而对比06年第一季度来看，热点区域如龙江、鼓北等次新房源区集中的区块涨幅均在千元左右。

2、买卖和租赁成交均有增长：

出售成交增长27.03%，出租成交增长21.83%。和06年第一季度比，市场表现确实比较活跃。中原地产交易服务中心经理王巍巍分析认为：目前供需关系的短期失衡仍是导致房价上涨的主要因素。从二三级市场供应来看，商品房市场（二级市场）第一季度并不是上市开盘的高峰期，商品房更集中于5月、9月、10月等月份开盘。在目前商品房市场供应吃紧的情况下，很多人抱有追涨的心态，担心延迟购房房价仍会上涨，故而很多有效需求被分流到二手房市场（三级市场）。在这种情况下，二手房市场在第一季度会相对活跃，如供应增长速度小于需求增长速度的话，直接影响到的就是二手房市场价格上扬。在此，王巍巍提醒广大市民，在目前市场状况下，买卖双方都要保持理性：做为卖方，要理性看待房价，并不是说同区域的房价均价达到一定高度，就意味着自己的房屋价格理所当然上涨，通过中原地产统计发现，真正受市场欢迎的房子，在同区域内比较，性价比高的房子最受欢迎，其次为房龄较新，房型较好的房屋比较受欢迎，成交也比较多。同样的片区，不同品质的房屋有不同的市场待遇。如凤凰西街一带房屋，名城世纪花园、华阳佳园等2000年左右的新小区，价格在9000元左右，并不意味着90年代左右的老房屋价格也在该价位，房主如果追涨的话，只能是有价无市的状况。另外一方面，随着5月份、10月份等商品房的集中上市，直接会影响到二手房市场，使得部分购房者选择购买品质高、房型好、小区环境佳的商品房。这里建议有意向出售的房主要理性看待房市，理性看待房价：同样，作为买家，完全不必有追涨的心态，满足居住功能的不但只有购房，承租房屋同样也是不错的选择，而对于刚性需求者，买房人也要擦亮眼睛，不必盲从，没必要急于一时，可以对比商品房和二手房再进行选择，再加上“70%以上90㎡”政策的限定，在未来两年左右的时间，会有大量的中小户型上市，再进行置业选择是不错的时机。

3、出售成交及出租成交的均价来看，有所区别，买卖成交总价增长较多，而租赁成交价格基本没有变化：

买卖成交价格07年一季度比二季度有大幅增长，比例为：68.4：54.44，这其中的主要原因是一方面市场价格有上扬，另外一方面，购买的人群中，购买120㎡以上的二次置业的情况有所增加。中原地产的成交中，今年一季度购买120㎡以上的房屋占总成交的25.53%，而06年第一季度购买120㎡以上的房屋占总成交的16.21%，这其中的差别也使今年总体的成交价格高于去年同期。同样，中原地产统计发现，今年一季度买卖平均成交面积为85.47㎡，远远高于去年同期的76.89㎡。而在这其中，购买鼓楼片区的人群购买面积高于平均水平，达到90㎡以上。