矛盾中走向理性－07年一季度关于南京房价回顾与反思

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2007 年4 月3 日舒莉莉我爱我家市场部

在这个春天，我们看到政府为稳定房价而继续努力——增加供给、两会热议、加息，政府调控的决心从未动摇；这关系百姓的切身利益，更关系宏观经济的发展。为控制过快的房价上涨，政府2005、2006连续两年对房地产市场进行宏观调控。但调控效果不尽人意，“我爱我家”相关数据统计表明：2006年南京二手房成交均价同比上涨17％,市场整体房价涨势明显,价格曲线一直呈上升态势。

房地产行业错综复杂的利益纠缠，影响了政府宏观调控效果。尽管调控效果不尽人意，但政府在2007年调控的决心仍然没有改变，今年第一季度政府在房地产调控方面的动作依旧不断。

春节后的第一个工作日，国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报。会议强调，要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展。

3月5日-16日两会期间，房价问题为讨论的重要热点民生问题之一，修改后的政府工作报告中“居民住房”被列入“群众不满意问题”之一。温家宝总理在3月5日的政府工作报告中，提出了2007年针对房地产业的四点发展思路，其中之一明确“正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。而在这次会议上通过的《物权法》，将会对房地产行业产生深远影响。

3月18日，两会刚刚落幕，央行突然宣布加息。3月18日起，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52％提高到2.79％。一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12％提高到6.39％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后和2006年8月19日上调存贷款基准利率后，再次上调银行基准利率。

央行官方表态称，本次上调金融机构人民币存贷款基准利率，有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于维护价格总水平基本稳定；有利于金融体系稳健运行；有利于经济平衡增长和结构优化，促进国民经济又好又快的发展。

与央行同步，个人住房公积金贷款利率18日起上调0.18个百分点：根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，从2007年3月18日起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8％调整为1.98％，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。

“我爱我家”房产专家认为：政府在坚持对房产市场调控的基调不变的前提下，不再一味地从抑制房产需求角度来进行，而是更多地从增加房产供给角度出发来控制房价。而加息虽然幅度不大，但频繁的利率上调表达了明确的政府调控意图，这将会对消费者的心理预期产生比较大的影响。

1、市场预期：多空分歧

1) 多方：

a) 土地的稀缺快、城市化进程、人口因素将导致长期看多。

b) 在需求高涨的情况下，供应的短缺造成的市场饥饿，供求关系的错位加剧了房价上涨的压力。估计最快在2007年的下半年市场上才会有较多的供应释放，因此，预计2007年上半年的房价仍旧在快速上升的通道中。

2)空方：

a) 房价收入比与租售比两项指标均超警戒线，显示着楼市存在泡沫。据相关数据统计07年房价收入比逾10，租售比逾300，均超国际警戒线。

b) 国家加税、加息等政策频频调控楼市。

2、市场现状：在矛盾中前行

1) 07年一季度，开发商减慢新房上市速度与上市量，而二手房由于二手房流转税及房价上涨房主惜售等多种因素影响，存量房处在冷冻状态中,导致供应量相对不足，成交徘徊不前。据“我爱我家”相关数据统计，一季度，二手房源大多滞留在租赁市场上寻租，租赁市场房源与客源供求比为4.84：1，而二手房买卖市场房源供应量却相对不足，房源供求比为1.23：1。07年一季度与06年同期相比，房源减少了29.78%，客源增加了72.24%，成交量增加了91.7%。

2) 365网地产调查名为“2007您准备买房吗？”所做的购房意愿调查中显示,57%的人2007年有购房计划，50.2%的人打算近期出手，54%的人认为房价会持续走高，61.7%的人认为房价走势会影响购房计划，53.4%的人认为2007年楼市走势将平稳。

3) 3月18日，央行加息之后，3月下旬二手房市场房源挂牌量增加。我爱我家的统计数据显示，07年3月与1月份相比，房源增加了44.37%，客源增加了20.19%，成交量增加了12.3%。南京二手房挂牌量明显上升,但接盘性的购买却不踊跃。

4) 央行3月28日公布了2007年第1季度全国城镇储户问卷调查，结果显示：1季度问卷调查显示，以往大量的投资客们开始退市。

a) “基金”占比从上季度的１０％跃升至１６．７％，刷新历史纪录，分别比上季和去年同期提高６．７个和１２．７个百分点；“股票”占比提高２个百分点。另外，认为在当前的物价和利率水平下提款购买股票或基金最合算的居民占比达３０．３％，比上季度提高１１．７个百分点，创历史新高。

b) 未来３个月居民有购买汽车意向的比例自２００６年起一直稳定在１０％以上，今年一季度升至１１．４％，创历史最高。从收入结构看，打算买车的家庭月收入主要集中在２０００元－５０００元和５０００元－１００００元之间，分别占到３７．５％和３０．９％，成为购车的主要群体。

c) 居民总体购房意愿有所回落，回答未来３个月有购房打算的居民比例，从上季度的１７．５％降至１６．５％，下降１．０个百分点。但具体分析不难发现，不同城市和不同收入水平对此问题判断差异较大。

“我爱我家”房产专家认为：随着房价的持续上涨，在到达一定高度后，将会带来实际成交下降，出现价升量减的状况。未来房价将不再被一致看高，投资客已逐渐撤离，市场将会逐渐回归理性。

1、政府方面，在延续前两年调控的基础上，今年将从增加供给的角度引导房地产市场发展。

根据南京市公布的住房建设“十一五”规划纲要，到06年年底前，南京市将出让经济适用房用地约２５０万平方米，争取顺利完成经适房开工建设量。06年年底前还将开工建设２４０万平方米—２５０万平方米经济适用房，以单套面积６０平方米－９０平方米计算，大约在３万套。此外，２００７年南京将再出让经济适用房用地约３００万平方米。目前，南京市已确定06、07两年开建的２８个经济适用房小区。

在中低价商品房建设方面，还有约160万m2中低价房用地在运作之中，规划建筑面积超过200万m2，预计可提供住宅2.7万套。“具体什么时候推还没定，但肯定全部用于中低价房建设。”据市国土局的有关人士介绍，160万m2中低价房用地将在未来几年配合《南京“十一五”住宅建设规划纲要》适时推出，为困难群体提供更多住房保障。