http://esf.nanjing.soufun.com搜房南京二手房网 2009 年11 月11 日 今日惠州网博客
深、莞、惠一体化时代，就是“牵一发而动全身”的时代。深圳作为一体化的“带头大哥”，野心勃勃地企图以自己的情绪影响莞、惠的情绪。深圳哭了，莞、惠必须落泪如雨，深圳笑了，莞、惠必须灿烂无比，深圳老了，莞、惠必须生长白发，深圳累了，莞惠必须提供度假。
惠州楼市对深圳客户需求的依赖早已不是传说，数量众多的个盘客户来源30%、50%以上靠深圳客支撑早已是公开的秘密。深圳客一旦复活、风卷残云，席卷惠州楼市。2009年惠城区前三季度商品房销售面积198.23万平方米，同比增长1倍；惠阳区前三季度商品房销售面积55.04万平方米，同比增长79.8%；商品房销售金额22.78亿元，增长89.8%。
惠州楼市的养老需求主要靠深圳客拉动，便充分说明了惠州的确在看深圳的脸色办事。当然，这里的“养老”侧重于“养”而不在于“老”，比如度假、休闲也算是一种“养”，以投资获取回报防老也算是一种“养”，退却到惠州重新开始自己的事业也算是一种“养”。
楼市消费实际上是最复杂的一种消费，它可以反映出一个社会政治、经济、文化、心理等多层面的问题，与任何一种社会现象都可能有着千丝万缕的联系。我们耳熟能详的有郎咸平的制造业者的失意推高房价论，有丈母娘逼迫下的女婿推高房价等，可是有谁听过深圳的大部制改革也会推高深圳乃至周边城市的房价？据坊间流传的一则消息，深圳某局在此轮大部制改革中政府机构中被精简了不少官员，部分官员就集体到惠州某别墅楼盘购买了几十套房子安置自己今后的生活。
无论是遭受金融危机冲击的制造业者、被丈母娘瞧不起的女婿还是大部制改革中分流出来官员，他们从某个方面而言都是深圳的失意人，或者在深圳买不起更大的房子或者在深圳的事业将走向下坡路。2009年的深圳是极为不平凡的一年，政治、经济等多个方面都进行了改革、再造，大部制改革、坪山新区的成立、传业板上市、前后定位为珠三角现代服务业中心、深圳全面特区化上报国务院……这些都昭示着深圳整个社会进入到一轮新的升级当中，有人进局了，有人出局了，让所有的人都感觉有紧迫感。
因而，深圳房价似乎也在进行“产业升级”，也随之出现一波接一波的高潮，从罗湖的幸福里到南山的西丽十五峯再到后海的天价别墅。深圳特区内房价的洼地开始向高低看齐，关外房价开始朝着关内房价奔跑直追……接踵而至的天价消息直接加剧了购房者的恐慌，感觉深圳土地越来越稀缺了，感觉房价只会上涨不会下跌了。于是，八仙过海各显神通，所有的人不管有钱没钱都在寻找自己的定位，如其说买房子是用来住的还不如说是情绪的一种寄托。接下来，我将结合惠州不同片区楼盘分门别类地进行介绍：
第一，深圳是一个产业升级、人才更新换代特别快的城市。改革开放之初就来深圳奋斗的一批人在传统行业里面做的非常成功，也赚了不少钱，而这批人随着产业的升级已经不适应社会的发展需要，事业上已经处在不进则退的地步。这批人在深圳生活了二三十年习惯了大都市的成熟生活，有儿有女，已经有了一套或多套住房。他们如果需要缓解一下自己的生活压力而又想改善之间的居住条件的话，可以在惠州成熟的居住区置业，比如西湖旁边、东平片区的物业。
东平片区是惠州三江交汇处的核心片区，是惠州麦地河南岸商业圈片区与江北行政商务区域两大中心的衔接地带，发展为以居住用地为主的都市家园，比较知名的大规模楼盘有光耀地产开发的荷兰水乡和隆生地产开发的东湖花园。其中东湖花园可以说整个惠州历经沧桑的大盘，自1992年开工建设至今已经有18年的历史，占面积约100万平方米，总建筑面积约为185万平方米，共分9期开发。目前已经进入收官之作，发售单位都为150-450平方米的大宅，均价5500元/平方米左右。该楼盘也是除老城区意外商业配套最完善的片区，不仅在隔路的7区一楼商铺有医药、儿童用品、便利店等商店，而且有几家中介门面，尤其是8区楼下的吉之岛则成为整个片区最大的商业配套亮点。
第二，我在之前以前说过深圳人到惠州买楼“养老”不在于“老”而在于“养”，那么到惠州水口买豪宅、买别墅就不在于“养老”而在于“养钱”了。如果你在深圳有钱也有房反正一辈子不愁钱的事情了，就可以大胆地把钱投入到水口的地产。因为水口被政府定位为以居住为主，商贸、工业为辅的综合开发区，是政府确定的首批中心镇之一，城市化与农村化正在冲突进行。尽管，水口有合生国际新城、珠光御景湾、江南御都、远东伊世堡、塞纳艺墅，锦湖湾这样的别墅楼盘，但是这里同时还在进行新农村建设，这里的农民还在奔小康的路上。用“盖在水田上的别墅”再恰当不过，富人要是真的能够入住这里也真是“返璞归真”了，尽管有点委屈他们。
上观国际的售楼员透露，水口很多别墅项目2007年卖到了15000元/平方米，而合生国际新城已售的别墅均价也达到9000元/平方米。而目前上观国际在售洋房单位毛坯单位4500元/平方米、精装修单位则4500元/平方米，而合生国际新城临街的创新商住别墅均价则在6800元/平方米，另外同在水口的合生高尔夫别墅在售均价为6300元/平方米左右。合生创展无疑是水口地产的龙头老大，上官国际和合生国际新城一起占地64万平方米，建筑面积142万平方米，占去整个水口规划区的六分之一；高尔夫山庄整体占地面积超过3000亩，总规划建筑面积超过100万平米。如果把合生两个楼盘目前在售价格放在惠州楼市来对比的话其价格非常低，比如汤泉半岛的联排别墅卖到1-1.5万元/平方米，雅居乐白鹭湖的价格则卖到两万元/平方米了，可见开发商的销售压力之大。
合生创展无疑是幸运的，因为水口其他开发商的项目停工或者烂尾已经是很正常的事情。远东地产开发的“伊世堡”项目就位于合生国际新城的附近，占地18万平方米以上，容积率只有1.1，总建筑面积为23.25万㎡，2008年年底就已经烂尾。不过，今年9月7日天地源股份有限公司以收购金额为34，800万元的价格收购了该项目，不知道“伊世堡”能否起死回生。不过，天地源是西安高科（集团）公司旗下、在上海证券交易所上市的一家股份有限公司，但愿能够从证券市场不断融资来支撑该项目的长期运作。对于水口楼市而言，不仅买楼的人是在“养钱”，开发商更是在“养钱”，心急吃不了热豆腐，房子还是慢慢建慢慢出手吧。
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