救市政策多数年底终止楼市或将再现交易潮

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月5 日刘志聪江门日报

2008年底，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），此后，各地方政府在地方税等地方权限范围内也出台了鼓励政策。据了解，几乎所有优惠政策的截止日期都锁定在今年12月31日。

2008年为应对金融危机而临时出台的多项房地产优惠政策会否在今年底如期终止？近来，“利率不再打7折，还要上浮10%”、“营业税由2年以上免征改为5年以上免征”、“契税不再优惠至1%，恢复至1.5%”……一系列可能影响楼市交易的消息不胫而走。

业内人士认为，随着经济向好的形势确立及通货膨胀的预期，一系列的楼市救市政策将终止执行，部分地方税种和信贷政策存在小幅微调的可能；从现在至12月底，江门或再掀一波楼市交易行情。

A部分政策肯定会变

市房地产行业协会会长黄德文认为，按照去年底颁布的《意见》，到年底肯定有部分政策会变动。

黄德文说，国务院颁布的《意见》中包含了“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。”等优惠政策，也明确地在《意见》指出“以上政策暂定执行至2009年12月31日。”

“目前经济发展还有一些不确定因素，估计国家也不会一刀切，有部分政策可能会延续到通货膨胀的时候，时间估计是明年上半年。”黄德文说。

B 金融政策影响最大

“即使税费优惠政策取消，江门也不一定出现汹涌的行情，毕竞这里不像上海、广州、深圳等大城市，投资客还是比较少的。”广州恒昌地产经理李学诗说，如果利率和首付等方面的优惠政策取消，则是对楼市影响较大。

李学诗说：“目前社会上有很多关于政策变动的讲法，究竟是否会出现，我也不敢肯定。政策规定首套普通住房商业贷款利率打7折，实际上有的非普通住房甚至是二套住房，都可以打7折的优惠，政策上照样可以灵活操作。之前一段时间虽然要求严格执行‘二套房贷’，但至今仍然未很严格，至多付2.5成。综观执行情况，相信政府改变政策不会一刀切，应该会一步步来，不会没有过渡期就直接取消所有优惠政策，那样会显得有些草率。”

中天国际销售经理王志宁说：“如果利率不再打7折，首付不再是2成，而按照利率上浮10%，首付4成的政策来执行，会大大削弱购房者的购买能力。我估计，对于首套房，国家会继续支持按照优惠政策来执行；对于第二套房，政策则会收紧，这从现在开始收紧的‘二套房贷’就可以知道。”

王志宁还表示，政策的变动对于一些大城市，影响肯定比较大的，对江门的影响则会少一些。“因为江门炒房的人少，影响不会太多。真正想住房的人，看重的是地段，这次我们中天国际均价卖5500元/平方米这么贵，照样旺销。我们调查过，有80%的人是买来自住的，政策最多能影响20－30%想买房的人。”王志宁说。

业内人士指出，若首付提高，利率不再优惠，对于快速上涨的房价有抑制作用。

C 二手房或现好行情

江门市中介协会会长、东骏地产总经理林英华表示，虽然江门政策的影响不如大城市，但影响还是有的，“广州10月份的二手房交易量明显放大了，我们这边也有所放大。”林英华指出，如果利率从原来的打7折到上浮1成，实际是相差了40%，这样对于购买二手房的人来说的确有很大影响，如果贷款20万元，分20年期来还，最终下来肯定要多交几万元的利息，所以人们很可能为了利率的7折优惠而提前购买二手房。

林英华还指出，除了利率优惠，市场也担心交易环节的各项税收减免政策明年会取消，因此“抢末班车”的心态将可能导致近期二手房交易迅猛反弹。去年国家对二套房贷适度“松绑”和营业税减免政策设定期限，既有督促购房者积极入市之意，又有防止投资投机风卷土重来之心。林英华判断，随着楼市超预期回暖，这两项政策可能会按期终止，或者调整后延续，比如非普通住宅营业税优惠所限时间由2年还原为5年；至于鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，可能会维持不变。

李学诗认为，在12月31日这个时间节点来临之前，江门楼市将有可能出现提前买楼或提前办手续的现象。“多数时候，无论是一手房还是二手房，税费的负担很多时候都落在买家的身上，买家想减少些支出，便有可能出现短期内二手房集中交易和集中办证的现象。”

但12月31日的时间节点对于一手房的影响不会很大，因为目前江门一手房和二手房的价格分界线很清晰，有经济实力的人士基本都会选择一手房。

可能出现的二手房交易高峰是一个被动的推力产生的，而不是主动的推力推动的，只会使原来准备买二手房的人提前去买二手房，而分流原来准备买一手楼的人提前买楼或转向买二手楼的可能性不大，毕竟高企的一手房价已经让人望而却步。江门的购房者还是很理性的，不会为了省小部分的税费而掏一大笔钱出来仓促出手。

D 公积金政策或有变

在去年颁布的救市政策当中，还涉及了个人住房公积金贷款利率的下调，从去年11月1日起，住房公积金贷款利率下调0.27%，然而根据规定，这个政策也可能执行至今年12月31日。

另外，记者还从市公积金管理中心了解到，今年4月1日提高的市区住房公积金贷款额度也有可能执行至明年的3月31日，而是否作出调整则要“到时候才知道”。目前市区住房公积金个人贷款最高额度为20万元，两个或两个以上申请人购买同一住房的最高贷款额度为40万元，二者分别比未调整前多了5万元和10万元。今年调整公积金贷款额度时的文件已经明确规定，这个额度的执行期限从2009年4月1日至2010年3月31日。

此外，鹤山市住房公积金贷款额度今年初也作出了调整，购买住房是一个申请人申请住房公积金贷款的，最高额度由原来的10万元调整为15万元，购买同一住房是两个或两个以上申请人申请住房公积金贷款的，最高额度由原来的15万元调整为30万元。文件明确规定执行期限至2009年12月31日止。

业内人士分析，公金积贷款额度若降低，将会加大购房者的负担，对楼市造成负面影响。

（来源：江门日报刘志聪）

责任编辑/agent_jm

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