从宏观经济发展来看中国房价十年后必将下降

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月2 日搜房博客

[摘要] 短期内房价会下调，但幅度不大，很快房价又将上升，这是配合国家工业化需要，也是房地产税收作为目前国内主要税收难以改变的现状。十年到二十年后，当工业化进程加大，城市人口开始往农村扩散时，房价将大幅下跌，住房将只有商品一个用途！

08年一场席卷全球的金融危机让中国的楼市从云端跌入谷底，楼盘价格一降再降，销售量却日渐萎缩，似乎大有不见天日之意。09年的春节刚刚过去，三月没有迎来倒春寒，反而成了小阳春。随着信贷的放松，大量资金涌入楼市，市场好转的迹象让一批急需买房的群体放弃等待，趁势出手，房价一再的攀升更是吸引不少投资客前来牟利，在刚性需求者和投资客的共同努力下，从三月开始到七月，全国各大城市楼盘成交量持续刷新纪录，火爆的销售势头引起房价一路飙升，全面超越07年最高峰，上海部分区域楼盘突破十万每平方。过高的房价，引起再次观望气氛，八月份后，各大城市楼盘成交量持续下跌，楼市拐点论再次成为人们讨论的热点。楼价会不会降，会降多少，今年的金九银十会不会一直暗淡下去，下面我想联系中国宏观经济发展来分析下。

前期：刺激经济

金融危机发生后，作为中国经济火车的火车头——外贸受到巨大的打击，出口量不断下降，楼市在一波高峰后，房价居高不下，在全球房产市场全面崩溃之际，国内楼市的观望气氛浓烈。此时中国的经济情况可以用八个字来概括：外贸萎靡，内需不振。在全球经济低沉的情况下，靠外贸拉动经济显然已是不可能。这个时候国家出台了四万亿拉动内需的方案。同时信贷开始放松，资金开始源源不断流向社会。如何在短时间内拉动内需，单纯靠政府的基础建设，显然不够，这个时候就需要大宗商品的拉动。此时，作为民众一辈子的最大投资点——住房，在拉动内需中表现的强劲就凸现出来。上半年外贸继续下滑四个百分点的情况下，房地产拉动内需增长九个百分点。内需的强劲让中国的经济率先走出金融危机的黑影。

由此可以看出，今年上半年楼市的火爆不仅让投资商、外资对中国经济产生兴趣，而且由房地产行业火爆带来其他行业的振兴，如：装修、水泥、钢材、劳力等。在楼市的火爆下，中国经济循环开始加速，各个领域重新大张旗鼓。

中期：寻求稳定

信贷放松，导致大量的资金涌入楼市，房产商、炒房客、置业者再度活跃起来，三股势力一起搅动房产行业，带来销售持续攀升、房价日益看涨、地王频出，炒的全国大部分城市楼市再度出现泡沫警告。当房价一旦过高，超出民众承受能力，势必引起观望气氛，过高的房价也将危害整个房地产行业的发展。因此从八月开始，全国一线城市的楼盘成交量持续下跌。而与此同时，二次信贷的收紧也影响投资客的炒作。几乎所有媒体都开始制造舆论，楼市拐点即将生成，舆论的导向无疑起到很大的作用。不知道大家注意没，这个时候一股势力正悄悄的离开楼市，这就是外资，也就是我们常常说的热钱。在外资大量出逃的情形下，国企开始在各地疯狂拿地，争夺地王，引起附近楼盘拿地价再度攀升。这种情形不知有人注意没。

我个人认为，这个现象可以从以下两点解释：一、外资方面。中国是一个很善于运用外资的国家，利用外资可以加快国家的各项建设和发展，但同时带来的却是潜在的威胁，特别当外资大量集中在某一项商品上时，这种危害性会更大。通过制造舆论，营造观望气氛，让急于获利的外资无法在房地产行业短暂时间内得到相应的回报，他们就会撤离，这样可以减小外资的危险，毕竟我国的经济体制还不完善，房地产是作为很关键的一个环节目前不能出现大的变更。二、国企拿地。舆论有了，观望的气氛也浓了，楼市的泡沫谁都知道，这个时候资金还会进驻楼市吗？不会，中国的商人一向很聪明，他们不会把自己的钱投到水里，更不会放到危险的地方，那么在所有外部都不看好房地产市场的时候，央企的大量、高价拿地无疑给投资者以信心。据悉山西煤老板就有近两千亿资金流入楼市，温州民间组织有将近三分之一的资金投向楼市，更不用说大量的民资了。这样内需就拉动了。

短期，十年左右，我觉得中国的房价不会有太大的改变。这表现在以下几个方面：一、中国正在加快农村城镇化进程。农村土地集约化在各地都已经展开，通过集约化将土地最大程度的划分到耕地和工业用地上。这个需要大批的资金，资金从哪里来，只有通过税收，据悉中国的税收很大的一部分就是来源于卖地。如果地价便宜了，税收就少，政府从哪里弄钱投资基础建设。加大农村城镇化建设将逐步拉近城市与农村的距离，农民的保障将逐渐得到提升，这由农民补贴到农村医保，甚至到目前农民的养老保险政策出台均可看出。国家在加大农村城镇化建设，缓解城市就业压力以及人口压力。

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责任编辑/liudan.wh

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