高端楼盘筹划“黄金周” 文化促销吸引购房者

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月16 日哈尔滨日报

[摘要] 今年，由于市场变化快，上半年的中小户型几乎被刚性需求的首次置业者抢购。下半年，一部分投资者和改善型购房者入场，令一些拥有大中户型的楼盘开始蠢蠢欲动，业内人士坦言，从近期开发商的举措看，以大户型为主的高档楼盘正在积极筹划，想在“黄金周”期间吸引更多购房者。

如果说每年的“金九银十”都为开发商所期待，“黄金周”更是被业内人士认为是一年中“最美好时刻”。今年，由于市场变化快，上半年的中小户型几乎被刚性需求的首次置业者抢购。下半年，一部分投资者和改善型购房者入场，令一些拥有大中户型的楼盘开始蠢蠢欲动，业内人士坦言，从近期开发商的举措看，以大户型为主的高档楼盘正在积极筹划，想在“黄金周”期间吸引更多购房者。

“文化促销”精彩纷呈

据了解，为了让购房者能够对楼盘的品质有所了解和认可，一些高端楼盘的开发商采取的销售策略多为文化活动，绿地集团打造的海域岛屿墅近期举办了“巴赫”钢琴名曲演奏会，在销售现场，空气中飘荡着巴赫舒缓、优雅的音乐味道。日前，辰能·溪树庭院更是高调对外宣称正式签约全球五大顶尖物业顾问公司之一的戴德梁行。9月8日晚上，在香格里拉大饭店内，金色莱茵为众多准购房者奉献了一场别开生面的“推介酒会”，人体雕塑，流动的天使、悠扬的音乐令现场温馨和谐，更使楼盘的品位得到了升华。此外，据了解，世茂香堤雅二期毕索小镇联排别墅、南极国际等楼盘都将在近期推出此类活动。

从“生存需求”转向“舒适需求”，改善型购房者多为二次置业甚至多次置业者，具有较强的购买能力，其置业的主要目的是为了改善居住条件，提高生活质量。业内人士称，改善型需求潜在的量很大，向来住房改善型需求的人都是购房主力。这部分人群对楼盘的品质、地段、物业、景观，甚至开发商都有独特的要求，这就使得开发商面对这些挑剔的购房者时，要在营销方法、自身品质、品牌影响力等方面更胜一筹，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。这也是中开发商都采取“文化营销”的原因之一。一位企划经理告诉记者，文化营销的目的是让购房者来领略楼盘或开发商的精神内涵，此时，“客户是上帝”的气氛会更加浓烈。对于这种现象，有专家指出，如果说在此以前的房地产市场竞争是比产品、比技术的层面，到比环境、比景观的层面，那么，往后的房地产市场在产品、技术、环境、景观逐渐趋同的局面下，竞争必然会迈进到第三个层面上—品质、文化和生活方式。

改善型住房蓄势待发

对于市场需求问题，我市部分开发商认为，改善型需求购房者的数量将在下半年有所释放。目前，改善型住房需求已经累计到一定的层面，中央出台的房贷新政中，将“改善型住房”从二次置业中剥离出来，与“投资性需求”加以区别对待，已表明对这部分需求的支持和重视。因此说，这部分购房者仍然是市场的主力军，他们不但对高端住宅有一定的需求，对二手房市场更功不可没，因为他们换房的结果将直接为市场提供较多的二手房源。

但是，相对于首次置业人群来说，购买“改善型住房”的人，其购买力明显要强一些，对大户型的需求也较多，而这也正是目前市场上比较难消化的产品。除去买得起别墅或超大户型的富人之外，绝大多数人购买“改善型住房”时还是会量入为出，户型并非越大越好。“二次置业为了改善住房条件的，多半喜欢住的宽一点，普通的家庭，一般比较青睐100－130平米的三房，经济状况好一些的家庭则愿意选择150－170平米的四房，对中小户型的需求相对较少。”记者在南极国际、华远新家园等多个小区，都听到置业顾问如是介绍。因此，大户型的高端楼盘如何推广，怎样才能引起购房者的兴趣，是一道复杂的问题。除了前期的规划外，还要在后期的营销中寻找“市场卖点”。

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