http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月14 日 刘果 现代快报
近期，快报《金楼市》对南京社区物业管理服务现状进行了连续一个月的调查，引发热议。记者调查中发现，作为连接物业和业主的纽带，小区业主委员会存在的问题，往往是各类物业纠纷的关键一环，或是因为业委会形同虚设，或是由于业委会成员“腐败”，或是业委会对自身定位认识不足……总而言之，如何维持业委会的正常运转，似乎成为了解决当前众多物业纠纷的核心突破点。
话题一
如何规范业委会权利和义务？
一夜间，小区换了物业，这在南京并非个案。问题是，这只是业委会的决定，并没有通过业主大会决议，业主也不知情，矛盾就此产生并激化。
[案例]
某楼盘自交付以来，一直是与一家固定的物业公司签订前期物业服务合同。今年7月初，该楼盘众业主接到物业公司的通知，声称从2009年8月1日起，续签新的物业服务合同的同时，对物业费进行上调。
物业突然涨价的行为惹恼了业主，有业主调查合同后发现，当前在为小区服务的这家物业虽然工作人员没有换，事实上已从2006年8月1日起换成了同一名号下的独立法人的物业公司。
问题是，解聘原来的物业与聘用现在的物业的前后，业主均表示毫不知情。该小区业委会的一位副主任透露，与现在这家物业的合同是由业委会中的两名代表签署的，业委会其他9名人员并未参与，中间也没有公示过。
[思考]
业委会本身其实没有决定权
现行的相关物业管理条例中明确规定，小区选聘或者解聘物业管理企业，需要由业委会递交业主大会审议批准。由此可见，未经业主大会同意，业委会擅自解雇或聘用物业公司的行为是违规的，属于“越权”。
事实上，罗列南京近年的物业纠纷案例不难发现，业委会“越权”，避开业主大会擅自做主的情况比较普遍。江苏圣典律师事务所主任律师王宏认为，认清自身的性质和定位，是业委会正常运转的首要前提。
他分析说，从法律角度讲，业主委员会仅是小区业主的自治管理机构，本身并没有决定权，它只是业主大会的一个执行机构。“其实就可以视为业主大会的秘书处，是在业主大会的授权范围内从事一些与本小区物业管理有关的活动，业主对此要有清醒的认识。”
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