聂梅生：“房价今天猛涨明天猛降是有教训的”

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月24 日现代快报

[摘要] 在信贷宽松的前提下,房地产投资却严重滞后。“投资如果跟不上,大家都能猜到是什么样的后果。”聂梅生婉转地表达自己隐忧。7月16日,可持续发展城市人居论坛在无锡市惠山区隆重举行。会后,《金楼市》对聂梅生进行了专访。

上半年,房地产市场提速直追股市,令包括联合国人居署HBA亚洲区评委、全国工商联房地产商会会长聂梅生在内的业内人士出乎意料。

但在信贷宽松的前提下,房地产投资却严重滞后。“投资如果跟不上,大家都能猜到是什么样的后果。”聂梅生婉转地表达自己隐忧。7月16日,可持续发展城市人居论坛在无锡市惠山区隆重举行。会后,《金楼市》对聂梅生进行了专访。

忧虑:上半年五个出人意料

“上半年,对于包括我在内的大多数业内人士来说,有五个方面是出乎我们意料的。”聂梅生坦言。

这五个方面分别为:第一,从适度宽松的货币政策到天量放贷;第二,房地产去库存过半;第三,资金链缓解但房地产投资增长滞后;第四,量价齐升超过预期;第五,房地产市场提速直追股市。

资料显示,今年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比今年来首次上涨0.2%,环比上涨0.8%。这是楼市进入2009年以来,房价同比环比首次出现双正值。

全国楼市上半年销售金额达到1.58万亿,销售面积为3.4亿平方米。“从这个角度来说,现在的楼市已经回到了2007年。”聂梅生说。

“房指、股指双双上升,这不是一个好现象。”聂梅生担忧地说:“我不希望金融在房地产发展中起推波助澜的作用,这样会产生大量的泡沫。”

她表示:“楼市复苏不易,房价大涨不好。今天猛涨明天猛降,这是有教训的。”

信贷:适度宽松仍是主基调

“首5个月银行新增贷款5.84万亿元,相当于去年同期的接近3倍,为历年来最高。并且,这个趋势还在继续,短期内不太可能扭转,因为国内实体经济的恢复才刚刚起步。”聂梅生表示,适度宽松是今年信贷政策的主基调,预计全年信贷总额将达到9万亿。

在这样的背景下,聂梅生判断说:“在政策方面,后市将会有微调,但信贷规模不太可能很快下调。”

“一方面,开发商的资金链宽裕;另一方面,房地产投资却严重滞后。”聂梅生不无担忧地表示,从2008年6月以后,房地产投资就出现直线下降的趋势——在表格上显示为一条跳水线。

“开发商没有用来投资房地产,在某几个月中投资比例几乎不足1%。”当需求旺盛而供应不足之时,物以稀为贵的市场法则势必将会再现。聂梅生较为婉转地表达了这种现象可能带来的后果,“投资如果跟不上,大家都能猜到是什么样的后果。”

政策:下半年只会出现微调

聂梅生认为,下半年国家可能出台一些微小的调控政策。

“我觉得现在一些微小的调控已经开始了。比如说北京现在不许捂盘,原来是一期一期地卖,现在是一栋一栋地卖。像阳光100这么大的盘,如果一栋一栋地卖,那后面的楼盘就不知道会是什么价格了。这种情况就制造了一种恐慌。原来政府不管,现在有了规定,这就是一种调控。”她认为。

聂梅生表示:“另外,从银监会来讲,从来没有说二套房贷放宽,只不过是重申二套房贷这个政策,像这些都是可以用的一些工具。当然,我觉得最主要的还是收缩流动性,收缩流动性的权利在央行。中央不会加息,也不会提高准备金率,因为现在不到时候,这两个是在通胀的时候才用到的,是防通胀用的手段,不必去做。只要收缩流动性就可以了,不需要放那么多的钱出去。一收缩流动性,市面上的钱就没有那么多,也就不会有那么多的泛滥和炒房。所以我觉得要调控房市还是有很多手段的。”【快报记者李汇丰】

合富辉煌南京分公司董事长邓永忠——现在买房可能接到“最后一棒”

“楼市见顶分几个层面:价格见顶、成交量见顶和刚性需求(产业链)见顶。中国的城市化进程才走到一半,所以国内楼市并非日本式的整个产业链见顶或成交量见顶。就南京而言,是典型的阶段性价格见顶。”

邓永忠分析,衡量房价是否见顶有几个指标,第一是租金回报率水平。一般情况下租金回报率在5%以上才有理财意义,南京住宅租金回报率一直在3%附近徘徊,投资性购房只能通过价格提升获利。以高端租赁为例,从2003至今,房价上涨了100-200%,租金水平最高下降了50%。租金回报率极低,这是房价见顶的第一个标志;第二是价格上涨频率和幅度。4、5月以来,南京大多数楼盘都有一波猛涨。明显的例子是,原本准备卖1.2万元/平方米,开盘前爆出了1.8万元/平方米,去年降价时1.4万/平方米出售的,今年报出了2.3万元/平方米的价格。这种房价疯涨,正是见顶信号。就此,他认为南京房价将最先面临调整,具体到各区域、各物业类型还会有所不同。

“2005、2006年的深圳房价疯涨了40-50%以上,但2008年调整之际,最大跌幅达到34%,几乎已跌破首付,引出大面积退房潮,甚至造成大面积断供的现象。以此南京值得注意的是,价格越是虚高,泡沫破裂的后果越是惨重。最后受损的将是南京的房地产行业、银行和老百姓。”邓永忠告诫购房者,这样的楼市背景下,除非以自住为目的、遇到了品质良好的新房可出手,否则现在买房并不划算。在本阶段高位买房,很可能是在房价阶段性见顶之际接到了阶段性的“最后一棒”。【快报记者杨连双】

买房防通胀预期释放提前了

聂梅生认为:“通胀预期属于恐慌性的释放,但没有大家想象的严重。可以看到,CPI指数上个月是负的,现在是零,而只有当CPI指数连续三个月保持在3.4以上才叫通胀。要进入通胀期,我个人觉得起码要到明年上半年甚至于明年下半年才会出现。由于现在的信息传播是全球性的,传播速度快,人们担心货币贬值,钱存在银行只能缩水,因此出现了提前释放的现象,就造成了这一轮的房价和量价齐升。”

她接着说:“就楼市整体而言,房价永远是在上下浮动的,但是你要知道上下调整的惯性,要习惯这种上下。比如这一轮房价的上涨,我认为它最终会趋向于量价之间的平衡。现在是价升,量就要缩;量缩了以后价可能又升——会有这么一个波动过程。但这个过程不会是一个月、两个月。像去年的下降和今年的上升,差不多有一年的时间。”

这是一个谬论?

在邓永忠眼里,目前令购房者疯狂的“防通胀买房”几乎是一个谬论。早在上世纪90年代初就从业于房地产行业的邓永忠回忆到,在国内,除了1993年的一次通货膨胀导致了此后五六年的经济低靡外,此后的每一次通胀政府都及时治理,缓和通胀的能力已非常强。相反,目前楼市的泡沫程度,能被预期中的通胀消化多少,还是一个未知数。而另一方面,开发商以防通胀的名义大肆涨价,给自己的疯狂敛财找了一个十足的借口。

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