http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月15 日 董彩云 房地产门户-搜房网
随着楼市的升温，广州土地市场也越来越热闹。广州市国土局7月16日将推出位于金沙洲、大学城、花都的5幅地块，其中花都的1幅为商业金融用地，其余4幅皆为住宅用地。针对此次土地拍卖，15日下午搜房网大话地产栏目邀请到广州业内知名专家、开发商代表齐聚一堂。围绕“7月土地‘盛宴’ 广州楼市再掀狂澜？”的主题，各位专家、开发商代表就本次土地出让、广州下半年土地市场动向等问题进行了精彩探讨及辩论。
广州恒鑫地产集团 黄俊怡
金沙洲的B3702A09地块是这次金沙洲推出最大的一块商住地，总建筑面积15万多平方米。黄俊怡认为看一块地的价值要看目前，因为未有不可预见的因素，按销售价1万元/平方米计算，这块地的价值接近8个亿，在7.9-8.1亿之间，楼面地价会突破5000元/平方米，他预测开发商可以接受的楼面地价范围在5100-5300元/平方米，当然，如果出现竞争激烈的情况，大开发商也有可能在此价格基础上拉高，但5500是最高临界点。按照目前金沙洲的市场价，如果超过5500的楼面地价拿下来的话，可以看作是非理性行为的竞争。
金沙洲的B3709B04地块，总建筑面积约3.1万平方米，这块地的规模不大，黄俊怡预估未来售价在1-1.1万之间，这块地的价值在1.6-1.8亿之间，取楼面地价的中间值，预估楼面地价在5400左右的幅度浮动。主要看要竞拍的竞争程度，按照常规，黄俊怡认为这块地在5100元楼面地价较合理，但竞争面大的话，估计要超过5400元/平方米。
番禺新造镇小谷围这次少有罕见地推出两块，这两块的推出会吸引到很多开发商的眼光，两块地的楼面起始价都是3590多。按当前市场的售价估算，黄俊怡预计DS1601地块以邻近大学城的楼盘9000元/平方米（如雅居乐等）为参考价，根据行业惯例，假设开发成本利润为30%，该地块楼面地价约为4380元/平方米，地块总价值约为2.175亿元。但由于大学生内住宅楼盘缺乏，若按售价的年增长率计算，该区域有较大的升值空间，舆论认为大学城片区售价可达1-1.2万/平方米，若按此售价计算，楼面地价或超5000元/平方米，地块总价可望达到2.5-2.6亿之间。
此外，黄俊怡认为目前的广州一级市场土地供应供小于求，这些地块的推出在一定程度上缓解了土地供应的矛盾。对开发商来说，是利好，开发商需要加大土地储备来弥补市场的需求；楼面地价决定建筑成本，并反作用于市场销售价格，合理的交易价格会稳定客户的心理，但非理性的价格会提升楼市泡沫，也容易造成买家心态的扭曲。下半年广州土地市场供应量肯定会持续加大，开发商开工步伐也会加快，因为目前广州房地产发展的形势比较乐观的，现在的情况跟2008年是完全不一样了。
金沙洲地块由于广佛同城化概念，开发商会愿意拿，因此该区域可以作为新投资置业的热点板块，大学城地块则由于当地租赁需求较旺盛，大学城推出住宅用地很少，预期有较大的刚性需求，大学城作为一个教育品牌，资源配套条件优越，会吸引到开发商去投资，黄俊怡认为大学城带给整个广州楼市的是一个有效的补充，会对广州楼市起到一个比较积极的作用，大学城地块传出的是市场复苏的一个信号。
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