二手房市场略现盘整交易步伐放缓投资客已抬头

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月22 日刘娟上海商报

[摘要] 上海楼市，从来都是疯狂的。在２００９年，一切显得更加难以捉摸。前两个月的二手楼市像一匹战马，以一种诡异的方式高歌猛进，价量齐升创造了一个“红五月”，进入六月，上海楼市却又迎来了市场交易步伐的放缓和投资客的抬头。

上海楼市，从来都是疯狂的。在２００９年，一切显得更加难以捉摸。前两个月的二手楼市像一匹战马，以一种诡异的方式高歌猛进，价量齐升创造了一个“红五月”，进入六月，上海楼市却又迎来了市场交易步伐的放缓和投资客的抬头。

房东拿市场做“试金石”交易状况明显放缓

像七宝这样的常年“香饽饽”，现在的交易量也开始下滑。

在过去三个月的二手房交易高峰中，闵行七宝一直是上海外环沿线区域甚至全市范围内交投最为活跃的板块之一，相对较低的房价和成熟的配套设施使其赢得了较多购房者的青睐。然而21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示，七宝6月上半月的成交量却较同期下降了超三成。

“市场交易明显放缓。虽然客户量比以前萎缩了，但是房源紧缺，新增挂牌急剧变少才是七宝6月交易量走低的最主要原因”，一位经纪门店负责人这样向记者解释，“前期阳春楼市中快速消费了过多的房源，如今房东捂盘惜售，交易价格自然水涨船高”。以板块内标杆楼盘万科城市花园一期为例，目前整个小区里品质优良的有效可售房源数仅为今年年初的两成左右。与此同时，楼盘的交易均价从年初的1.1万元/平方米上升至1.3万元/平方米，涨幅接近20%，这使得很多客户望而却步。

这种交易放缓现象在宝山、长宁、浦东、徐汇等区域内都频有发生。福美来淮海路店的一名经纪人跟记者抱怨，她在同一桩买卖案子中连遇四位房东跳价，其中一位李姓房东事后还明确表示，他就是想通过客户竞价来确定自己的房子如今价值几何。有数据显示，6月上半月二手住宅成交套数较5月同期下降了10%左右。

专家认为，此番成交量回落，是楼市自我调节在起作用。供求矛盾突出导致价格上升，市场肯定不会太乐观。中原地产来舒凡总监指出，目前房价已经基本回归至2007年年中水平，房东跳价比例太高，则会直接导致客户持续持币观望。对于以刚需自住为主的区域而言，如果在后市房东依旧盲目乐观，对房价仍旧跟风一手的话，估计6月下旬楼市成交将有更明显下滑痕迹。

投资客、投机客大举归来高端物业风生水起

前期中低端物业“唱主角”的市场行情已经告一段落。据21世纪不动产统计，目前200万元以下物业的交易占比纷纷下降，其中80-120万元总价段的套数占比较5月同期的降幅达4.23%，仅为18.89%，近8个月来首度低于20%。而随着高端价位成交的持续放量及投资客的活跃，高端物业俨然进入了一个“英姿待发”的新时期。一些商业气氛浓厚的区域如小陆家嘴、新天地等，千万大单的成交亦可见一斑。

目前首次置业的纯刚性客户正在逐渐减少，从中原地产提供的成交客户结构分析，与3月初相比，此类型客户比例已缩减至四成左右。改善型、投资型需求正在不断释放，而长线投资客正大举回归楼市。据了解，投资客群体中的外地客占了七成以上比例。出于对上海未来楼市利好的预期，大量外地客携资金入市，其中投资比例约占40%，且这一趋势还在不断攀升。

一位资深房地产业务人员解释说，与早期投资客明显不同的是，现在活跃于市场的大多投资客均比较理性和谨慎。他们长期关注所投资的区域，其熟悉程度不亚于专业人士，且多为长线投资。持有的物业时间基本在两年以上，多用于出租。中原新天地分行经理林海荣表示，目前投资成交的价格段中，500万元以上的房源占大多数。其中租赁价格坚挺，由品牌开发商开发的楼盘最受追捧。而受政策影响，大户型高端物业的放盘量将逐渐减少，这一稀缺性也促使其更具投资价值。

除此，还有很大一部分投资者是出于对未来通货膨胀的担心，考虑以资产保值为目的。对股市前景不看好，理财产品又不在行，所以决定投资不动产，魏小姐就是这样一个人。她最近就花费了1300万元现金购买了建国西路上的一套花园洋房，采访时还不断地向记者介绍她这套有近70年历史挂了铜牌的受保护建筑。

值得注意的是，这段时间“捡皮夹子”的投机客也活动频繁。据了解，有的投机客专门寻找因资金周转不灵等原因而将房子出手的房东。以买入价3万元/平方米为例，房东以2.7万元/平方米出售，投机客则会乘机还价至2.3万元/平方米或者更低，并宣称这样的房子多少都能照单全收。

大环境依旧不佳二手楼市仍需把握契机

2008年年中的时候，中国的经济学家保守估计，中国楼市的调整周期为3年到5年，最乐观的也认为，至少要调整到2009年年底。虽然从2007年年底楼市下行到目前一线城市楼市反转，仅用了一年多的时间。即便如此，中国的绝大部分地产商人也在小心翼翼地判断，现在或多是“回光返照”，楼市反弹之后可能依然会进入较长时间的调整期。

现实也如此，2009年上海楼市的真正回暖还会有较大阻力。经济危机之下，“现金为王”依旧是市场的主基调，消费能力及消费信心的下降仍会导致诸多买家出手放缓。现今，二套房贷、物业税等政策对市场的实际影响还不明朗，所以二手房市场还需积极盘整。

但以现房形态存在的二手房市场仍是会有较大的市场潜力。据了解，上海下半年第一批经济适用房将陆续投放，在直接影响外围区域土地及商品房价格的同时，对全市次中心和中心地区的商品房市场也会起到一定程度的领跌作用。在房价下跌的同时，中环地区因经济适用房比例较低的关系，会刺激购房者的消费热情。所以专家建议，房东在此关头要理性入市，遇到合适时机要加紧调价出货，切忌盲目追涨。

除此，也有预测政府会在中低档普通商品房市场有一定的积极动作，如“双率下调”的宽松货币政策，相信也会加快买卖双方的信心恢复。

责任编辑/zhangjian.sh

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