地产大腕齐聚首反思粗放模式积极自救转型

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年3 月10 日新华网

[摘要] "我们在CBD经常可以看到这样的楼盘，土地成本和产品成本严重偏离，甚至把这整栋楼炸掉，都没有这块土地贵。" 3月8日，在新华房产和全经联主办的"房地产大转型形势下的操盘模式"论坛上，全经联常务副主席兼秘书长杨乐渝用这样的观点表达了对房地产企业以往粗放的开发模式进行了批驳和反思。

房企自救三种模式

一．企业战略：横向关联创造蓝海

代表人物：北京万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆

鸿坤理想城总经理胡斌

代表项目：长兴生态城

07年，万年基业转向了区域发展，转向了生态建设的战略转型。

黄玺庆这样描述他的"蓝海"战略，即转型做整个区域的开发商，实际上就是一个最高的资源整合者。在城市化发展进程中，结合政府追求改变城市面貌、就业、税收三方面基本需求，通过合作成立区域发展公司，引进国际顶尖规划，以及可持续发展理念和生态城规划，进行招商引资、自我投资、合作投资，最终完成生态可持续发展绿色基础设施等资源引进来的目的。

黄玺庆介绍，他旗下的生态城建设工程已经初步尝到了甜头。长辛店4200万平方米长兴生态城，经过一年半的奋斗落地了。他透露，去年11月份，曹妃甸生态示范区项目的投入并不大，后期还有30万平方公里也逐步涉及。另外，还有几个大的地块还在洽谈、立项，预计今年至少还要拿上一个比较大规模的生态城项目。

鸿坤理想城总经理胡斌提出，开发商要转向做资源的集成商，比如建立一套自己的设计院、研究院、建筑公司、经纪公司等，从拿地、设计、生产到营销，开发企业要做到小而全的资源集成商。如此一来，这样开发商依靠强大的集成能力就可以做得更大，从以前做百万平米就很吃力，一旦做资源集成商，便可以做到平方公里。

二．公司治理：成本控制现金为王

代表人物：全经联常务理事、中建国际运营副总裁雷越姝

代表观点：一个基本点，两个中心

全经联常务理事、中建国际运营副总裁雷越姝提出"一个基本点，两个中心"观点，一个最重要的基本原则是对这个行业趋势持谨慎乐观的态度。

雷越姝说，第一个中心是对市场真实需求的判断，不是虚拟或者臆想的需求，这种臆想往往超出对需求的承受力，在拿地，做项目，设计产品，包括所有开发动作、行为都应该以市场需求为中心。第二个中心以现金流为中心。我们以现金流为中心，实际上是从企业层面，到项目层面，都应该牢牢掌握的，或者是牢牢记住的一个原则。

雷越姝透露，就其个人而言，目前操作每个项目的时候，每个月都有一个动态现金流管理表，几乎每天都在做，几乎每个星期都在做，每个月肯定要集中算一次。

黄玺庆介绍，他的项目已经跟SDCL签约合作，现在思考的就是如何在融资模式上有所突破。他透露，天津滨海新区合作了一个联合绿能项目，他可以把原来投入项目的资金投到一个PE里面，然后作为一个无限合伙人GP发起，这样就能融到数倍的资金，之后再投入到生态城项目，这才是真正的融资转型。

三．营销模式：快速反应竞争导向

代表人物：重庆金科集团副总裁李战洪

全经联常务理事张飚