http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2009 年1 月15 日 杨帆 惠州日报
2008年，二手房越来越“香”了，放盘价格也比较容易压下来了！经历了2007年的疯狂扩张，以及2008年初的大面积关停、卷款携逃等风波后，惠州中介市场也在艰难求生存中迎来了自己的调整期。这一年，惠州二手房成交情况如何？买家卖家的心理有哪些微妙变化？市场格局又是如何变化？近日，记者走访了隆塬、虹桥、方正等我市主要中介机构进行了解。
市场分析
全年月均成交300套左右，第三季度放盘激增
谈到2008年的惠州三级市场，虹桥房产总经理胡凌锋用了“平静”两字来形容。这个平静，一是指全年惠城区二手房交易量波动不大，维持在每月300套上下；其二还是指与07年底以及08年初相比，没有再发生那些令人震惊的跑单和卷款事件。
2007年底的深圳中天置业崩盘敲响了中介行业的警钟，随后“余震”波及惠州。在经历了2008年初惠州中原老板卷款潜逃，创辉租售惠州门店全线关停之后，消费者信心跌到谷底，惠城区二手房交易量从1月份的467套直线下滑到2月份的123套，随后几个月也勉强在两三百套之间徘徊。
进入6、7、8三个月，二手房市场形势有所好转，交易量逐月上升，8月份突破了400套。同时，这也是惠城区一手房均价超过5000元/平方米大关的三个月，主要原因则是高端物业推出新货，以及精装小户集中入市，拉高了一手住宅的销售均价。在这种情况下，广大迫切想要买房的消费者在压抑了半年多的购房需求后，部分人自然转向了相对便宜的二手房市场。胡凌锋表示，即使后来国家不出台利好政策，这种趋势也会继续往好的方向发展。
进入9月份，随着国际金融风暴的影响持续扩大，国家开始出台一系列“救市组合拳”。连续五次降息、鼓励首次置业、减免二手房交易税费、提高公积金贷款额度等政策逐步出台。尤其是12月17日出台的减免二手房交易营业税的规定，极大地带热了市场氛围,增强了消费者的置业信心。第四季度惠州二手房市场上，客源呈现出跳跃式增量，前往放盘和咨询的市民明显增多。但由于免征营业税的新政在我市暂未实施，加上接近年底，开发商加大力度促销，一手房均价出现较大下调，因此很多市民选择了等待和观望，二手房交易量反而有所下降，10、11、12三个月的成交量均在300套以下。
消费心理
自住需求主导市场，业主喊价“随行就市”
在一手房市场的投资客锐减和散去后，惠州二手楼市的交易主体也转向了本地自住需求客户。方正地产区域经理郑臣钏表示，2008年他们代理的二手房购买者基本都是自住型客户，大多是有改善型居住需求的，或者是为孩子读书换取学位的。在隆塬房产达成售单交易的客户，也有高达90%左右都是自住客。
在成交房源的基本情况方面，记者从几大中介机构了解到，目前成交的二手房以20多万元的三房居多，多为2000年左右建好的房子。而2008年以前，则是以30～50万元的房源为主，房子也要相对新一些，而且因为炒家多，换手率高，一套房子往往越炒越高，2008年则基本没有这种情况。此外，隆塬房产2008年度运营分析报告显示，买家挑选二手房首先考虑的三大因素依次是：地理位置和居住环境（47.9%）、小孩读书（26%）、房屋质量和面积（24%）。东平、麦地、河南岸等片区仍然最受欢迎。
此外，购买二手房的首次置业者增多，则是2008年的一大亮点。2008年虽然新房价格开始缓慢下滑，但由于地理和配套优势明显，二手房越来越“香”。据隆塬房产在2008年12月中旬所做的客户调查，有56.6%的购房者首选新房，34%的购房者首选二手房（其余人暂未考虑）；而在2007年只有14.2%的购房者首选二手房。
而买方和卖方的心理也随着形势的变化悄然变化着。隆塬、虹桥等几家中介机构的负责人均表示，今年的二手房市场也是明显的买方市场，业主心态经历一年多的调整有所减弱，放盘价与市场价很接近，“价格都没有咬得很死，而且还可以再谈”。随着国家救市新政，尤其是减免营业税的政策出台后，看楼的实在客多，购买意向显著增强。但同时，业主放盘心态也起了微妙变化，一些不存在资金问题的小业主感觉到形势在好转，不再轻易降低放盘价格。
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