http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2008 年11 月12 日 赖瀚林 搜房博客
本文根据赖瀚林在《成都商报》、好搭挡精英俱乐部商业地产分会举办的首届商铺投资沙龙上的商铺投资讲课重新整理.
第二大误区：黄金口岸就一定能赚大钱？
翻开众多的商业楼盘宣传广告，几乎千律一篇的告诉你，项目所处位于某某“黄金口岸”，好象“黄金口岸”是包治商业百病的神药一样，而即使是市中心的繁华地带与成熟商业圈的核心地带，也并不意味着所有的商铺都会赚钱！而并非市中心与繁华地段的口岸商铺，却照样可以赚的盆满钵满，因此“黄金口岸”有时也会欺骗你的眼晴。
在成功的业地产运营中，最核心的要决就是地段，地段，地段！！好的地段，确实可以为商铺带来无限的增长利润。但这要取决于商圈的整体氛围与成熟度，周边有效的人流量，以及交通的限制（如果是自营的话还得视商圈的定位特性与人群特征而定，容笔者以后专题论述）。
一个健康良好可持续性发展的商圈，其业态必定是可以相互补充和相互吸引的，即商业业态的互动性，这种互动性体现在各自业态对人流的交换性，也就是我们所说的资源重复利用，逛完了商场，顺便在街角咖啡馆坐下歇歇脚；如果业态单一，缺少互动性，则商圈将会迅速老化，最后将被逐渐汰淘。有了业态的互动性，还要看商业氛围的成熟度，这里面包括经营商户的持久性、收益率、日均人流量等分析；有些所谓的“黄金口岸”，人流量没有问题，商业氛围也没有问题，但就是一直要死不活的样子，比如盐市口某商业广场，应该算是“黄金口岸”了吧，体量不大不小，周边人流来来往往，对面的商业广场生意做的风声水起，四周其它商业都做的不差，可这个商业广场自运营以来就一直“秋眉秋眼”，这里面既有当初商业定位的错误，也有后期经营的失误，其中主要原因之一就是与周边商业业态缺少互动性和互补性，在此不必细讲。我的意思是，“黄金不黄金，须看商户经”。不要被所谓的“黄金口岸”遮蔽了眼睛，多去了解周边商户的经营状态，问问他们的经营时间长短情况，了解他们的收益状况，还有租金的涨幅情况，就知道是不是黄金商铺了。
那为何一些我们认为的黄金口岸，结果最后成为了“假口岸”呢？除了上述的原因外，笔者认为可能还有几个因素是关健：
第一：商业的定位与有效人群的需求不对路
比如你在校园经济商圈开个高档皮衣店就可能做亏，在春熙路开个文具店就可能无法经营下去。上面提到的盐市口某商业广场，就是典型的商业定位与有效人群需求不对路，即对有效人群的利用不够。长期以来，盐市口自发形成了以小商品百货和女性饰品及鞋帽成衣等为主的中档商业业态格局，而逛盐市口的多为年青人与淘相因的，而某商业广场当初定位为高档百货就与有效人群的需求格格不入了。
【相关阅读】商铺投资的三大误区——如何慧眼识“金”铺系列之一
· 买房一定要找中介的原因 安仲磊
· 房价每年涨5％～10％才是合理的 满堂红
· 生命中的过客 罗 俊
· 谈论一下最近的心情 shili
· 我们的命运在一起 李荣芬
· 再度疯狂--只为坐上末班车！ 芳子
· 历史没有高点 胡乙刚
· 马桶为什么要有盖子？ 王振广
· 地产政策或于明年二季度收紧 wangz
· 经纪人需记 zhuwe
· 10月28日南京二手房成交480.. 10.29
· 10月27日南京二手房又创高位 .. 10.28
· 10月26日南京二手房成交443.. 10.27
· 10月25日南京二手房成交87套.. 10.26
· 10月22日南京二手房成交385.. 10.23
