反思十年前经验房地产市场亟待价值体系重估

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2008 年10 月29 日上海证券报

在中国经济下行风险加剧之际，维持占据固定资产投资大头的房地产行业稳定的意义不言自明。有人说，短期内在找不出第二个启动内需增长点的情况下，救楼市实质就是在救经济。

但是，反思过去的十年中国经济所经历的一系列经验和教训，本来很多可以避免的“非受迫性”失误（指在正常情况下，能力所及能够回击的球出现失误），最终成为阻碍中国经济健康成长的致命性顽瘤。因此，当前中国绝不能够像十年前那样，再次创造极为优良的房地产生存环境，让房地产行业快速膨胀。

尽管住房制度的市场化改革，最终被实践证明是能够有效拉动中国经济快速增长的马车。在当时的历史背景之下，房地产市场的爆发式增长一定程度上确实保证了中国经济的“高增长、低失业”的黄金组合。然而，当前房地产业挟持中国经济已成为不争的事实。

自从2002年中国经济进入新一轮增长的上升周期以后，房地产业成为大多数企业最容易获得暴利的行业，成了各个地方短期内业绩大见成效的耀眼明珠。同时，房地产的发展又带动相关产业的大力发展，目前政府大力整顿的钢铁、水泥、电解铝、建材等哪一个不与国内房地产有关？目前经济上的瓶颈能源，电力、运输、水等哪一个不与房地产有关？

中国的房地产市场在固定资产投资中所占比例巨大（已达四分之一左右），不少城市的GDP增长有30%以上，固定资产投资有50%以上来自房地产，上下游共涉及50多个行业。

以房地产为核心的固定资产投资增速的居高不下，对中国银行业的信贷造成巨大的压力。这些年银行信贷闸门屡屡失控，最近5年基本都是只需要9个月就能完成央行年初确定的全年信贷额度。可以说，只要以房地产为核心的固定资产投资回落不下来，银行的信贷纪录将会继续被打破。而暴增的信贷为银行的深入改革和治理设置了“拦路虎”，更为金融稳定带来了严重的隐患，房地产商更是直言“银行先死房地产商后死”。房地产业的畸形发展危害巨大，还在于腐败的滋生以及社会两极分化的加剧，使和谐社会建设面对巨大的政治难题。

在笔者看来，楼市如果要救，其关键不在于通过放松货币环境和降低交易成本，更为重要的在于通过供求关系的内在调整，让全国房地产市场进行一次审慎而严肃的价值体系重估，让投资者和地产商最终找到各自的利益平衡点，并在这个过程中淘汰掉一批竞争力不强、并且有碍房地产行业健康发展的地产商。

经过这轮博弈，让70%的城市资源和财政资源集中在保障性住宅方面，而30%留给商品房市场。中国的房地产行业要想真正走向健康，大多数民众都能安居乐业，就不得不经历那样残酷的现实。

责任编辑/zengcheng.wh

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