http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月26 日 搜房网
我们调控的目标、手段和结果到底是什么？是否在预期当中，2004年太远了，说07年、08年，07年整个政策的走向，2007年采取了加大供给，抑制需求以期稳定房价的调控政策，怎么加大供给、抑制需求呢？采取手段是这样，一个是改善住宅供应结构和调整需求，大力建设住房保障体系。第二个手段，政府工作报告中，第一次在去年，也就是四年中把控制房地产投资过快增长改为保持房地产投资合理规模，这是去年人大在投资方面这么说的。实际去年是保持房地产合理规模，人大两会时说的。在土地方面，优先保证居住用地的供应，这是地根银根两方面，加大供给两方面的信号。
控制需求，主要体现在年末，当房价控制不住的时候，央行关于购买第二套住房的收复比例和贷款利率，这方面抑制了改善性住房、投机性住房、投资性住房，一股脑压下去了，同时降低外资对住房市场的投资需求。所以加大供给，压缩需求，从道理上来说，不是房价应该下降吗，供给加大，需求减少，那么房价应该必降的，但是去必升无疑。为什么呢？去年出现几个结果，开发商购置土地面积出现五年来首次大幅度增长，然后低价快速上涨，涨幅五年新高，去年底价涨幅最高，高于同期房屋销售价，去年什么涨的快？地价涨的快，房价没有跑赢地价。
九月份后，受政策的影响，增幅有所回落，去年情况就不多说了，去年非常好的是保障住宅性体系不断完善。我们反思一下去年的思路，加大供给，放松了地根银根，压缩了需求，紧缩了二套房的个贷，这并没有稳定房价，与预期违背。所以去年调控政策被职责为提高房价。因为每年的调控都是防止房价大幅度上升，没有一年政策制订时说我的政策是推高房价，而去年结果是推高房价，在年底这个调控政策受到很多职责，说明调控政策每条都是冲着提高房价来的，包括税收，因为税收有传递，提高了交易方面的税收，那么肯定传到买家。
我认为去年调控当中，从制订政策来讲并不想推高房价，不能认为建设部、国务院想把房价弄上去，为什么会出现这种情况，我觉得去年有个误区，2007年房地产调控误区是土地失控，地价飙升超过房价，为什么出现这种情况，这里有个漏洞，是资本市场和土地市场联动，产生漏洞，去年股市大火，去年大火谁也没有想到会引起地价飙升，政策制订方可能谁都没有想到。这是我们对它的金融属性没有照顾到。具体体现在什么？去年银行放贷实际并不多，还没有今年多，银根紧缩，但是股市是个放大器，房地产上市公司到八月份，在股市上融资达1149亿。大家都记得，稍微有点股市概念的都知道，去年上市公司盈利率有的达到200%，在股市套了大量钱买地，因为土地可以作为资产装到上市公司来，然后增发，然后可以套钱。上市公司有了资本市场作为后盾，就敢举牌，这样带来整个土地价格的上升。土地大举进入资本市场，土地与市场短路。去年楼市是个土地定价权，不可避免拉动房价上升。
虽然说一千多亿在两三个月套出来，有那么麻烦吗？有那么麻烦，因为上市公司就那么几个，而且集中在几个特别能推升房价的城市里，所以对全国影响很大。你们看我们国家的资本市场和政府的土地管理完全是两回事，地方政府土地收入是预算外的财政收入，土地管理和资本市场管理错位，可以说证券会是去年允许土地作为资产装到上市公司去增发，后来又不允许了，但是证券会确实管不了地方政府的土地，这是两个管理体制，这是我们体制性的问题。刚才我同意顾会长讲的话，中国很多是体制问题，不是市场能解决的。这就是，土地管理体制和股市管理体制，去年差了很远很远，结果它们短路，造成地价飙升。
去年外资是推动器，与全球化的金融体系联动，这是去年调控中没有与到的。所以08年有关方面会受到影响。我从来没有认为房地产市场是一方面的问题，我认为2007年房价高涨是三个方面都应该反思，一个是政策制订，一个是开发商，一个是购房者，政策制订说了很多，开发商去年如果不那么冲动，去买地去涨价，今年没有那么痛苦，今年注定要吃去年的苦果。购房者有没有责任？当然有责任，去年那么多的投资、投机，尤其是深圳，股市套钱买楼，楼市套钱去换股票，认为这两个联动像发财的机器。今年又出现断供什么，包括外科退房潮，这三个方面造成房价上涨。说去年投机为主，如果开发商不卖房也投不了机，说开发商暴利，如果没有这么多人买房子，他也不能暴利。这后面的政策是政府制订的。
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