聂梅生：房地产宏观调控的政策反思与预期

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月26 日搜房网

随着京津冀都市圈的发展，以及高速铁路的建设，廊坊面临着前所未有的机遇。在今年宏观调控下国内外发生的变化，不管对廊坊还是其他城市，都面临着前所未有的挑战。在这样一个环渤海经济圈正在迅速崛起的大背景下，廊坊市的房地产将会迎来哪些机遇？被称为“京津走廊上的明珠”的廊坊，作为连接京津的纽带，该如何发挥其中的重要作用？由廊坊市房管局和广播电视局发起组织的廊坊市首届房地产楼盘展示会论坛，将会一一向您揭示答案。

以下为全国工商联住宅产业商会会长聂梅生女士的精彩演讲：

我们研究房地产调控政策，房地产既要看当前的波动，又要看长周期的变化，我们从2000年一直到现在来说房地产的这件事情。我做了一张图，这图是从2000年一直做到2008年，其中包括GDP、CDI、人均收入、房价，这四条曲线八年中连续的变化。从八年的曲线组我们看到什么呢？能看到在2000年到2008年，八年来房价的增幅从来没有跑过GDP，没有超过GDP，GDP在八年中基本8%到11%波动，房价没有超过它。

另外可以看到，八年来房价增幅上下波动，什么时候涨，什么时候降，和什么波动比较一致呢？与CDI基本一致，尤其2004年以后，空前一致，就是消费价格的指数上涨，房价上涨，它下降房价下降。第三个特点，人均收入和房价之间的关系，只有2004年那次非常强的宏观调控，在2004年几个月之内，人均收入增幅低于房价增幅，除了这个点外，八年来房价增幅都比人均收入增幅要低，就是工资收入涨的快，房价涨的慢。这是八年来的特点。

我说这个什么意思呢？房价应该在这八年中是在合理区间内，低于GDP，低于人均可支配收入的增幅。但是有一点需要注意，今年6月份以后，08年6月后，城镇人均收入的增幅急剧下降，下降速度非常快，这降幅超过了房价同比，这说明什么问题呢？说明这将改变收入房价比，更加影响购房的预期。房价今年涨的慢，人均收入掉的快，如果是分子分母，房价是分母，分子是收入，分子调的快，说明房价还在上升，而且上升的还快，这个快不是开发商的毛病了，因为收入下降。这是今年的特点，老百姓特别要注意收入的预期，为什么预期不好？因为通胀率在下降，但是还是有，银行是负利润，收入在下降，这预期能好吗？不好。所以大家观望是多种原因，不仅房价高，房价高是由分子分母决定。

从曲线中还可以看到，两次宏观调控力度比较大的是2004、2008年，都是在什么情况下调控呢？都是CPI的高位。去年年底CPI的高位，其实2004年也很高，调控的结果是房价增幅明显下降，04年那一次是05年房价的增幅，大幅度下降，以上海为首，上海生病，全国吃药，这次以深圳为首，都使房价增幅明显下降。所以宏观调控对房价增幅大幅度下降非常明显。

八年来房价处于波动上升区间，增幅低于GDP和人均收入，高于CPI，那么很多人会问，房价增幅到底百分之多少合适？这八年看，房价增幅区间应该是接近6%、7%比较合适。今年调到最后，因为年初比较高，年初百份之十几，现在下降到6、7%，我估计11月、12月还会下降。从全年来平均，也差不多6%、7%，应该是合理的区间。这是我们长周期来看房价，到底中国的房价是否脱离我们整个经济的基本层面，我觉得不是，因为经济在上升区间，房价上升6到7合适。去年太高了，涨到了11%。

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责任编辑/wangxueqing.bj

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