08粗谈昆明房产现阶段状况

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2008 年8 月7 日薛良搜房博客

目前国内房产市场交投低迷,深圳等一线城市更是频频传出各类新闻:房市救市论,断供危险论等.不可否认,银根的紧缩及周边市场的状况也对昆明的地产市场形成了一定的冲击,但这样的冲击,我认为在心理层面上的影响更大点,之所以这样,那是由于昆明房屋市场这几年形成的特点所决定的.

总体上,我是阶段性看空国内房产市场的,在大势的影响下，昆明也不会例外。但即使这样,在考虑具体昆明市场时,也应该冷静的审视所发生的这些对当地市场的影响,人云亦云的看涨看跌是没有任何意义的,何况更多的看涨也好看跌也好,除了涨跌两个字外,没有其他任何的参照,某种程度上讲,除了增加点噪音外,没有任何作用.

有些已经是老生常谈问题,但经过新的组合,也许会形成新的思路,我就尝试着再来组合一下.

也许,昆明是国内集团购房排名第一的城市,大量的省级市级单位以集团购买的形式存在于市场中,我相信以后这样的事情会少很多,但目前市场的存量中,这样的比例是非常高的,这一点看看身边的朋友是否以这样的形式购买房屋就有个大致了解了.而这些房屋,正陆续的交付到购买者手中.这种行为的普遍存在,对市场的正常发展是有一定影响的,但在一定程度上,是有利于市场消费者的,尽管这种类型的房屋也是在KFS手中产生,但KFS实际只承担了建筑管理的功能. 换句话说,在市场供应上,并不是由KFS一家垄断,因此开发商操控价格的能力得到了下降.另一事实是,这部分房屋的价格普遍是非常低的,实际上也正是由于这部分量的存在,使的市场整体上涨无力.

现在几乎所有的人都知道，这样的房屋是带有福利性质的，结果就是投资投机的人都有了，毕竟，在价格上普遍的低于市场价格。但之前，没有更多的人能意识到这一点，购买的人大部分是处于马上或者未来几年自住的需求，从这个角度来说，锁定了大量的消费筹码，也就是说，即使市场存在大幅度的波动，也不会波及这部分需求，进一步讲，就是不会增加市场浮动供应，从而将市场价格稳定在一定的范围内。

而这一点，即使我强烈看空国内一线城市的房产市场，但亦相信昆明市场的波动亦不会太过激烈。

昆明地产市场对价格的觉醒也就是这2-3年的市场,而这个时候,其他一线城市却早已走完了几波上涨行情.而在昆明房屋价格觉醒中有代表意义的是前年的土地拍卖事件,尽管当年木材厂(创意英国)及银海城市花园那块地的拍卖也具有重要意义,但影响显然没有后者的大.

即使已过去一段时间,但大家依然记得马老板的横空出世---现在似乎已经被淹没了!?俊发对石闸的志在必得的气势等,正当大家意气风发之时,由于胡星事件及规划局长出事的影响,当时的传闻是昆明多家房产老大都曾出去避风头.即使周边土地市场依然火暴,但昆明由于这一事件的波及,土地市场一下子形成”早泻”现象,现在看,当时及时的非市场行为的刹车，也难说救了一些开发企业.呵呵

其实,回头看看,即使2006年昆明土地市场的火爆,但反映在房价上依然显得谨慎有余,2006年房交会顺城的8000喊价引发市场的一场争论,但事实上,就像我当时所言,那只是突破市场价格心理极限的反应,而一年后的2007年底,即使在这个一年中,昆明出现了新增房屋的疯狂价格,但更多的人觉得昆明的房价还要继续大涨,甚至出现2-3年内昆明2环附近房价普遍上万的多种言论.各种成本论在一些本地媒体及论坛纷纷出现,按照我的说法是,现在,已经变的谁都会算帐了.

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责任编辑/kunming_news

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