首季大宅均价劲升四成小单间升幅排在最后一位

http://esf.nanjing.soufun.com搜房二手房网 2008 年5 月8 日姚泳湫金羊网新快报

小单间升幅排在最后一位

而面积≤30平方米的小单间在2007年第一季度的同比升幅相当大，达到46.8%，但在今年第一季度同比升幅排在各区间的最后一位，成交均价为7229元/平方米。满堂红研究部经理周峰分析，形成这种巨大落差是由该面积区间内物业的构成变化造成的。2007年第一季度，面积在30平方米以下的成交物业中包括了众多楼龄在5年以下的商品房小单间，不论出租抑或转售，其产生的利润皆相当高。而在今年第一季度的成交个案当中，除了部分是楼龄较短的物业外，其它都是楼龄比较长的老城区房改房物业，这些老房子受建筑结构、室内间隔、通风采光等因素影响，成交价并不算高，从而导致整个区间的成交均价同比涨幅缩窄。

2007、2008 年一季度广州二手住宅买卖均价对比表（按面积区间划分）（单位：元/m2）

时间段 A≤30 30＜A≤60 60＜A≤90 90＜A≤120 120＜A＜144 A≥144

07Q1 7005 5201 5256 5652 6206 7344

08Q1 7229 6434 6622 7453 7042 10302

同比 3.2% 23.7% 26.0% 31.9% 13.5% 40.3%

来源：满堂红研究部

中介观点:刚性需求释放是局部回暖主因

据广州市国土房管局公布的数据，3月份广州全市10区的二手住宅成交量为27.88万平方米，同比减少40.8%。但满堂红研究部却认为，实际上近期受刚性需求“累积释放”刺激，广州二手楼市已出现局部回暖。经满堂红地产促成的住宅买卖成交数据显示，3月份广州市除了天河的珠江新城、粤垦路板块和花都区尚未回暖外，全市其它地域的二手住宅买卖宗数均出现明显的环比增幅，大多数超过去年11月的水平，其中荔湾区的成交宗数更超过了去年10月份的水平。对于近期二手楼市呈现的局部回暖，有观点认为是近期股市流出的资金造成的，仅靠楼市内在的刚性需求仍无法支撑这一波回暖行情。但满堂红研究部经理周峰有不同的看法。他认为，从2007年10月开始，A股市场一直处于中级调整态势，上证指数从去年10月至今最大跌幅接近五成，而且目前前景也不明朗，投资者“损手烂脚”之余投资信心也严重受损，要他们马上将撤出的资金转投到价格走势也尚未明朗的二手楼市，可能性并不大。况且，资金充裕的投资客购买二手物业时，通常采用一次性付款方式居多。从满堂红研究部掌握的3月份的数据看，一次性付款的比例从2月份的32.5%降低至27.1%，纯商业贷款的比例则从2月份的32.8%增加至40.8%。多个分行经纪表示，依靠贷款购房的买家多数是近半年内持币观望的自用客，结婚房、入学房、拆迁后再购房所占的比例非常大，这类刚性需求集中在近期释放，才造就了广州二手楼市的局部回暖。股市流出资金对楼市回暖或有一定促进影响，但不是主导因素。【延伸阅读：二手楼市五一突然回暖二手楼看客多了两三成】

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